Вы хотели все знать о ТСЖ
Ко мне постоянно обращаются жители округа с актуальным на сегодняшний день вопросом – создание ТСЖ, спрашивают о всех сопутствующих документах для организации ТСЖ.
Для тех, кого интересует этот вопрос, кто желает открыть ТСЖ в своем доме (группе домов) адресуется эта статья.
Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст.135 ЖК РФ).
Создание товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.
ТСЖ может быть создано в любом доме, лишь бы в нем было больше двух владельцев жилья. В ТСЖ можно и не вступать. Это освободит вас от участия в принятии важных решений, но, к сожалению, не освободит вас от их исполнения.
Устав ТСЖ (основной внутренний закон для членов ТСЖ) принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45-48 ЖК РФ).
Примерный Устав ТСЖ утвержден распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 08.05.1997 N 427-р.
В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно ст.18 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2005 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Таким образом, к 1 марта 2006 года владельцы жилья должны выбрать форму управления жильем. За тех, кто не сможет определиться самостоятельно, после 1 марта выбор сделает городская администрация.
Остановимся на основных нормативных документах разработанных Жилищным комитетом Санкт-Петербурга.
1. Согласно инструктивному письму Жилищного комитета от 3 июня 2005 года N 2-1612/05 ''О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом'', в целях упорядочения деятельности по организации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, были разработаны примерные формы следующих документов для проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
1. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
2. Доверенность представителю собственника (физического лица) на право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Доверенность представителю собственника (юридического лица) на право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Заявление собственника помещения о вступлении в товарищество собственников жилья.
5. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очное голосование).
6. Решение собственника помещения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (при очном голосовании).
Комитет обращает внимание на то обстоятельство, что принятие решений по вопросам, связанным с оказанием дополнительных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и установлением размера платежей собственников за эти услуги (услуг, не отнесенных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, к работам и услугам по содержанию и ремонту жилищного фонда), таких, например, как услуги консьержа, охранника, установка и обслуживание домофонов, видеокамер и т.п., не отнесено ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ, поэтому на рассмотрение общего собрания данные вопросы поставлены быть не могут.
Организации, оказывающие данные услуги могут лишь проинформировать собственников помещений на общем собрании о возможности оказания услуг и их цене.
Предоставление потребителям названных услуг исполнителями производится в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1.
Решения о необходимости данной услуги и размере платы за нее принимается каждым собственником самостоятельно и оформляется путем подписания договора между собственником помещения и поставщиком услуги.
2. Согласно информационному письму Жилищного комитета от 17 июня 2005 года N 2-1790/05 ''О порядке проведения общего собрания собственников многоквартирных домов в форме заочного голосования'' общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ), то есть без совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Комитет рекомендует проводить общие собрания собственников помещений в форме заочного голосования в тех многоквартирных домах, где собственники уже выбрали способ управления домом, т.е. там, где имеются уполномоченные лица, которые наделены правом произвести подсчет голосов и подписать протокол общего собрания, а также в тех многоквартирных домах, где ранее проводились очные общие собрания и вышеназванные уполномоченные лица были определены. Практика показывает, что проведение собраний по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом ведет к нарушениям действующего законодательства: собственники помещений ненадлежащим образом уведомляются о проведении общего собрания, подсчет голосов ведут не уполномоченные собственниками лица, производится подтасовка результатов голосования и т.п.
В случае проведения собрания, на котором будут поставлены на голосование вопросы, по которым собственники помещений могут внести дополнительные предложения, например, внести изменения в Устав ТСЖ, предложить дополнительные кандидатуры на пост председателя ТСЖ и т.п., Уведомление о проведении собрания рекомендуется направлять собственникам не менее чем за 20 дней до дня начала голосования. При этом инициатор собрания предлагает собственникам помещений в течение первых 10 дней ознакомиться с материалами, связанными с вопросами, поставленными на голосование (Устав ТСЖ, список кандидатов в председатели и т.п.), и дать свои предложения.
Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
3. Инструктивным письмом Жилищным комитетом от 25 мая 2005 года N 2-1501/05 ''О порядке подсчета голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома'' даны разъяснения по установлению порядке подсчета голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Я считаю, что этот документ также будет интересен и полезен всем, кто столкнулся с данным вопросом.
Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Частью 3 ст. 45 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Количество голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании, в процентах, определяется путем деления суммы общей площади принадлежащих им помещений на суммарную общую площадь всех помещений, находящуюся в собственности физических и юридических лиц (общую полезную площадь помещений дома, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения), и умножения полученного результата на 100% (см. ниже формулу):
,
где - количество голосов в процентах; - сумма общих площадей помещений, принадлежащих собственникам, присутствующим на собрании; - общая полезная площадь помещений дома.
Частью 3 ст. 48 ЖК РФ установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Ниже приводится возможный вариант порядка определения подсчета голосов на общем собрании:
Количество голосов каждого собственника отдельного помещения определяется исходя из расчета, что 1 голос каждого собственника соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения, при этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений (общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения). Для перехода к целочисленным значениям, можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника.
Для собственников помещений в коммунальных квартирах количество голосов может быть установлено следующими методом. Сначала определяется доля собственника на места общего пользования коммунальной квартиры, при этом площадь каждой комнаты делится на жилую площадь квартиры (сумму площадей всех комнат), а полученный результат умножается на площадь мест общего пользования). Полученный результат есть доля собственника в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры, который необходимо сложить с площадью принадлежащей собственнику комнаты (см. ниже формулу).
Таким образом, устанавливается площадь, приходящаяся на каждого собственника помещений в коммунальной квартире (с учетом мест общего пользования).
,
где - размер площади, принадлежащей собственнику помещения в коммунальной квартире; - размер площади комнаты (жилой площади), принадлежащей собственнику в коммунальной квартире; - размер площади мест общего пользования коммунальной квартиры; - сумма площадей всех жилых помещений коммунальной квартиры.
4. Распоряжением Жилищного комитета от 15 июня 2005 года N 52-р было утверждено Положение о порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника жилых или нежилых помещений в многоквартирных домах.
Уполномоченный на основании соответствующей доверенности представитель Администрации района представляет интересы Санкт-Петербурга при осуществлении прав собственника жилых или нежилых помещений в многоквартирных домах, в том числе:
- при участии в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах;
- при участии в текущей деятельности ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
- при передаче функций по управлению многоквартирным домом уполномоченной собственниками управляющей организации и пр.
Представитель обязан лично присутствовать на собраниях собственников помещений в многоквартирных домах. Представитель вправе по согласованию с Администрацией вступить в члены ЖСК, ЖК, ТСЖ, быть избранным в состав правления или ревизионной комиссии названных организаций.
Представитель Санкт-Петербурга в обязательном порядке предварительно согласовывает с Администрацией необходимость и сроки инициации общего собрания собственников помещений в конкретном многоквартирном доме, а также порядок голосования по следующим вопросам, при включении их в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома: о выборе способа управления многоквартирным домом; о вступлении в члены ЖСК, ЖК, ТСЖ; об установлении размера платы собственников помещений многоквартирного дома за содержание и ремонт жилых помещений; о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и пр.
5. В соответствии с инструктивным письмом Жилищного комитета от 31 мая 2005 года N 2-1567/05 ''О рекомендуемой методике работы по созданию товарищества собственников жилья'', дана методика создания ТСЖ в многоквартирных домах, в которых есть помещения, находящиеся в государственной и частной собственности.
В частности в данном документе даны следующие рекомендации.
К началу собрания требуется подготовить список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома. Также должна быть определена общая площадь помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома. Данная информация имеется в органах регистрационного учета районных жилищных агентств, а также в органах регистрации прав на недвижимость.
Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании собственников, он может выдать любому другому физическому лицу доверенность, с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Указанная доверенность удостоверяется нотариально или удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией или администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности.
К сведению, владельцами собственности в многоквартирном доме, помимо собственников квартир могут быть: город, если в доме есть муниципальные квартиры; КУГИ, если в доме часть помещений сдается в коммерческую аренду; иные собственники коммерческой недвижимости, если в доме есть магазин или ателье. Каждый из указанных собственников должен быть учтен и приглашен на общее собрание.
Не надо огорчаться, если на первом собрании не было кворума, можно повторить попытку еще раз. Но не ранее чем через 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося собрания.
Регистрация вновь создаваемого ТСЖ в Санкт-Петербурге осуществляется межрайонной инспекцией МНС России N 15 по Санкт-Петербургу, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, дом 39.
При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:
- заявление о государственной регистрации по форме N 11001 (приложение N 1) к постановлению Правительства РФ от 19.06.2002 года N 439;
- решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания (подлинник или нотариально заверенную копию);
- 2 экземпляра Устава ТСЖ (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием собственников);
- квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2000 рублей необходимо перечислить на расчетный счет межрайонной инспекции МНС России N 15 по Санкт-Петербургу, реквизиты можно найти на стенде в межрайонной инспекции МНС).
Вот перечень документов, обязательных для ТСЖ: устав ТСЖ; свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; временное свидетельство о землепользовании; извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования; письмо Петербургкомстата о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС; печать (по желанию - угловой штамп); паспорт домовладения, технический паспорт дома; паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов); чековая книжка; протоколы общих собраний членов ТСЖ; протоколы заседаний правления ТСЖ; техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки); договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, представление коммунальных и других услуг; список членов ТСЖ; финансово-бухгалтерские документы; переписка ТСЖ, входящая и исходящая.
6. Необходимо упомянуть также о том, что в целях совершенствования договорных отношений между подведомственными жилищными организациями, выступающими в качестве уполномоченных представителей Санкт-Петербурга - собственника помещений, расположенных в многоквартирных домах, находящихся в управлении объединений собственников жилья, и ЖСК, ЖК, ТСЖ, были утверждены примерные договора на управление многоквартирным домом ЖСК, ЖК, ТСЖ, в котором расположены помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, и Положения об организации расчетов при выполнении договора на 2005 год, согласно распоряжению Жилищного комитета от 22 июля 2005 года N 63-р.
7. Интересно будет ознакомиться с распоряжением Жилищного комитета от 1 марта 2005 года N 21-р ''Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций''. Данный документ разработан в целях реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2004 N 431 "О концепции реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 годы" и в соответствии со ст.162 ЖК РФ.
Вышеупомянутое Положение устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации - ТСЖ или иному объединению собственников жилья либо юридическому лицу, независимо от организационно-правовой формы, или предпринимателю без образования юридического лица, в соответствии с действующим законодательством.
Для принятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющая организация обращается к управлявшей домом жилищной организации с заявлением о передаче жилого дома в управление.
Основанием для передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации является протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления, а в случае выбора в качестве способа управления создание ТСЖ, свидетельство о его государственной регистрации.
К заявлению прилагаются следующие документы:
- оригинал или нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления;
- документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания);
- свидетельство о государственной регистрации и устав юридического лица, независимо от организационно-правовой формы, выбранного в качестве управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
После приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, в 10-дневный срок:
- передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи, в соответствии с типовой межведомственной формой N ОС-1а;
- направляет уведомления о передаче многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации по форме в соответствующую администрацию района Санкт-Петербурга, районное агентство КУГИ, районное жилищное агентство.
Уполномоченная собственниками управляющая организация принимает техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом и в 10-дневный срок уведомляет о приеме многоквартирного дома в управление собственников жилых и нежилых помещений.
С момента приемки-передачи многоквартирного дома в управление, с постановкой на технический и бухгалтерский учет, управляющая организация несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома в соответствии установленными действующим законодательством требованиями.
8. Кроме того, согласно письму Комитета финансов Санкт-Петербурга от 14 октября 2005 года N 06-09/3060 ''О перечислении субсидий из бюджета Санкт-Петербурга на счета ЖСК, ЖК и ТСЖ в 2005 году'', субсидии из бюджета Санкт-Петербурга в 2005 году могут быть перечислены только непосредственно на счета ЖСК, ЖК и ТСЖ., так как ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 16.07.2001 N 572-73 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" установлено, что поддержка ЖСК, ЖК и ТСЖ в процессе содержания и текущего ремонта ими жилых домов осуществляется в форме прямой бюджетной поддержки, то есть в форме субсидий.
Полагаю, что субсидии, в данном случае, являются материальным стимулом по организации деятельности по улучшению условий жизни граждан.
С упомянутыми по тексту законами, нормативными документами и инструкциями, желающие могут ознакомиться у юриста администрации муниципального образования Дворцовый округ по адресу: улица Большая Конюшенная, дом 14, каб. № 5.
Адвокат международной коллегии адвокатов,
депутат муниципального Совета
муниципального образования муниципальный округ
Дворцовый округ,
председатель комиссии по правопорядку, ГО и ЧС
Е.В. Агейчик
Версия для печати
