Информационное письмо Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга «Сведения о площадях при вводе в эксплуатацию объектов капитального строительства»

В связи с возникающими сложностями при определении площадей объекта капитального строительства на этапе представления документов для получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по согласованию с филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Санкт-Петербургу считает необходимым сообщить следующее.

Частью 1 статьи 55 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ)  установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. 
Согласно ч. 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон о кадастре).
В соответствии с ч 10 и 10.1 ст. 55 ГрК РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Законом о кадастре.
Кроме того, частью 11 ст. 55 ГрК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) установлен статьей 7 Закона о кадастре, в том числе, к уникальным характеристикам объекта недвижимости относится площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с Законом о кадастре, требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
При подготовке технических планов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и для ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, а также, во избежание наличия разночтений в документах, представляемых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, при подготовке справок по данным обмерных работ о технико-экономических показателях объекта (далее – справка ТЭП), определение площади объекта следует осуществлять с учетом требований, установленных в соответствии с Законом о кадастре.
 Требования к определению площади здания, помещения  утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения" (далее - Требования).
В соответствии с п. 1 Требований площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
Исходя из  п. 4 Требований площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).
Общая площадь здания включает в себя:
- площади этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола (т.е. балконы, террасы, неостекленные лоджии в общую площадь здания не включаются), при этом площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола. 
- площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, 
- площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.
В техническом плане, а также справке ТЭП объекта указанные сведения представляются в разделе «Общая площадь».
Также следует отметить, что согласно п. 4 Требований в площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).
Представление указанных сведений возможно в справке ТЭП объекта  в отдельном столбце (например, «Кроме того, площадь балконов, лоджий, веранд и террас с понижающими коффициентами»), а также в разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера».
Также следует отметить, что постановка на учет помещений, расположенных в построенном (реконструированном) объекте недвижимости осуществляется также на основании технического плана, подготовленного на основании, в том числе, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, документы, представляемые в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должны содержать сведения о помещениях, расположенных в построенном (реконструированном) здании, а именно, сведения о площади нежилых помещений, встроенных нежилых помещений, технологических помещений, а также общей площади жилых помещений (квартир),  определенные с учетом требований Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531. 
Сведения о нежилых помещениях (в том числе, встроенных нежилых помещениях, технологических помещениях), а также их площади,  следует указывать в справке ТЭП отдельно.
Частью 11 статьи 41 Закона о кадастре установлено, что технический план многоквартирного дома, в том числе представляемый для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.
Вместе с тем, в технический план нежилого здания, сведения о помещениях, расположенных в здании, не включаются. Таким образом, возможно включение данных сведений в ТЭП, например, в разделе «Площадь нежилых помещений».
При включении сведений о площадях помещений в справку ТЭП возможно также указание площадей, не входящих в площадь помещения с учетом требований Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531, в отдельном разделе.

 

Дата изменения: 13 июля 2016 г.